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數據如山，如何拆解香港的宏觀經濟大局？現今數據科學盛行，不同人士透過不同數據，運用不同方法，比較不同參考點，各自達至涇渭分明的結論。筆者認為，要掌握經濟的發展大局，需要運用經濟時間序列，以一目了然的圖表作切入點，結合一致的相關理論，才能呈現各個經濟範疇的發展趨向和前景。因篇幅所限，本文上篇將根據香港物業市場數據，利用圖表分析這些市場歷來的表現和今後所面對的挑戰；下篇則會就金融領域和旅遊業作出分析。

眾所周知，住宅物業市場在過去數十年迅速騰飛；儘管期間出現一些波動，但長期趨勢是住屋需求增加、樓價上揚。【圖1】顯示自2004年低谷至2021年高峰，本港整體樓價上漲近6倍。驅動樓價上升的主因之一是經濟發展。作為國際金融中心和商貿樞紐，香港吸引了大量海外企業和人才，造成對住宅單位需求甚殷，因而推動樓價向上。

另一因素是土地供應有限。香港人口超過750萬，且持續增長；而新住宅開發空間有限，單位落成量減少【圖2】。基於住屋供不應求，買家競爭激烈的情況，自然推動樓價攀升。多年來，自置居所比率僅維持在大約五成水平【圖3】。

在2010年代，為免熾熱的市場氣氛進一步推高樓價，特區政府施行多項辣稅和監管措施抑制需求，以致期間樓市成交量顯著下跌【圖4】。然而，各項辣稅已在2024年撤銷。

利率走向、市場氣氛、政府政策等因素，都會導致樓市波動。長期而言，香港的經濟增長和土地供應量不足，將會繼續帶動長遠樓價上漲。樓市發展仍是經濟增長的一大動力，政府既要防止樓價持續居高不下而使市民置業困難之餘，亦須避免一如1997年般樓市大跌，因而引發長期經濟衰退的風險。

至於非住宅物業市場，香港作為國際金融中心，其低稅制、健全的法律制度和透明的監管框架招徠了中國內地公司、跨國企業和金融機構來港拓展業務，增加對寫字樓的需求。

在零售舖位方面，香港位處通往中國內地和其他東南亞市場的戰略位置，吸引尋求在區內開展業務的國際零售商落戶。訪港旅客（尤其是內地旅客）有助刺激零售舖位的需求，尤其是銅鑼灣和尖沙咀等購物熱點。此外，本港的高人均收入亦有助推動高端和奢侈品牌零售舖位的發展。

在分層工廠大廈方面，由於土地供應不足、樓價高企，這些容納製造、倉儲等多種輕工業活動的多層工業建築，為中小企、創意及文化產業、創科企業等提供租金可負擔且便於營運的場所。凡此種種，都促使非住宅物業的需求和長遠價格上漲【圖5至圖7】。

隨着非住宅物業價格持續飆升，企業（尤其是中小企）愈來愈難以負擔高昂租金。同時，地緣政治引致營商環境變差、內地旅客消費模式改變，以及來自粵港澳大灣區日益激烈的競爭，使近年非住宅物業價格受壓，寫字樓和零售舖位均錄得高水平的空置率【圖8】。

何志培博士
港大經管學院經濟學講師

（本文同時於二零二四年七月一十七日載於《信報》「龍虎山下」專欄）