信报龙虎山下专栏

数据如山，如何拆解香港的宏观经济大局？现今数据科学盛行，不同人士透过不同数据，运用不同方法，比较不同参考点，各自达至泾渭分明的结论。笔者认为，要掌握经济的发展大局，需要运用经济时间序列，以一目了然的图表作切入点，结合一致的相关理论，才能呈现各个经济范畴的发展趋向和前景。因篇幅所限，本文上篇将根据香港物业市场数据，利用图表分析这些市场历来的表现和今后所面对的挑战；下篇则会就金融领域和旅游业作出分析。

众所周知，住宅物业市场在过去数十年迅速腾飞；尽管期间出现一些波动，但长期趋势是住屋需求增加、楼价上扬。【图1】显示自2004年低谷至2021年高峰，本港整体楼价上涨近6倍。驱动楼价上升的主因之一是经济发展。作为国际金融中心和商贸枢纽，香港吸引了大量海外企业和人才，造成对住宅单位需求甚殷，因而推动楼价向上。

另一因素是土地供应有限。香港人口超过750万，且持续增长；而新住宅开发空间有限，单位落成量减少【图2】。基于住屋供不应求，买家竞争激烈的情况，自然推动楼价攀升。多年来，自置居所比率仅维持在大约五成水平【图3】。

在2010年代，为免炽热的市场气氛进一步推高楼价，特区政府施行多项辣税和监管措施抑制需求，以致期间楼市成交量显著下跌【图4】。然而，各项辣税已在2024年撤销。

利率走向、市场气氛、政府政策等因素，都会导致楼市波动。长期而言，香港的经济增长和土地供应量不足，将会继续带动长远楼价上涨。楼市发展仍是经济增长的一大动力，政府既要防止楼价持续居高不下而使市民置业困难之余，亦须避免一如1997年般楼市大跌，因而引发长期经济衰退的风险。

至于非住宅物业市场，香港作为国际金融中心，其低税制、健全的法律制度和透明的监管框架招徕了中国内地公司、跨国企业和金融机构来港拓展业务，增加对写字楼的需求。

在零售铺位方面，香港位处通往中国内地和其他东南亚市场的战略位置，吸引寻求在区内开展业务的国际零售商落户。访港旅客（尤其是内地旅客）有助刺激零售铺位的需求，尤其是铜锣湾和尖沙咀等购物热点。此外，本港的高人均收入亦有助推动高端和奢侈品牌零售铺位的发展。

在分层工厂大厦方面，由于土地供应不足、楼价高企，这些容纳制造、仓储等多种轻工业活动的多层工业建筑，为中小企、创意及文化产业、创科企业等提供租金可负担且便于营运的场所。凡此种种，都促使非住宅物业的需求和长远价格上涨【图5至图7】。

随着非住宅物业价格持续飙升，企业（尤其是中小企）愈来愈难以负担高昂租金。同时，地缘政治引致营商环境变差、内地旅客消费模式改变，以及来自粤港澳大湾区日益激烈的竞争，使近年非住宅物业价格受压，写字楼和零售铺位均录得高水平的空置率【图8】。

何志培博士
港大经管学院经济学讲师

（本文同时于二零二四年七月十七日载于《信报》「龙虎山下」专栏）