香港劏房问题之出路
近10年来，香港一直面对分间楼宇单位（俗称「劏房」）激增的困局。 穷等人家蜗居在拥挤不堪的非人居住环境，此等影像令人心痛，亦有损香港声誉。
为此，香港特区政府已提出解决方案，可惜执行需时，并且所费不菲。 简约公屋计划将为受困住户建造短期单位，长久之计在于新建公共屋村，增加资助房屋单位；期间公屋轮候时间则依然漫长。
基于房屋政策及趋势的通盘经济分析，笔者在本文提出两项政策改革建议，将有助于从速缩短公屋轮候时间，并且一举解决劏房问题。 从经济分析可见，本地劏房危机根源不在房屋供应不足，而始于公营房屋系统中定价不当。
要纠正此一弊病，只须向公屋富户加租，并且减低居屋和租置屋业主须补地价的金额。 拨乱反正之后，将可消除高收入公屋住户本来宁享廉租而不愿提升至高质私人住宅楼宇（下称「私楼」）的心态；居于劏房的低收入家庭则可入住公屋。 有关措施并不会加重政府财赤。
公屋租金须与住户收入相称
公屋「富户政策」制定于1987年，旨在鼓励公屋富户腾出单位，以维护公屋资源的合理分配。 按此政策规定，超出入息限额的租户须缴付倍半至双倍租金。 目前，月入2万元的非长者3人公屋住户，每月租金约为2000元，相当于月入10%左右。 若住户收入达10万元，则月租约为4000元，相当于月入4%左右。 月入高于12.2万元的住户则须迁出单位。
时移世易，政策内容已不再切合低收入家庭的住屋需要；居住条件与公屋相若的私楼单位，现时月租动辄在一万元以上。 随着私楼租金近20年来持续飙升，公屋富户也就更不愿意放弃现居单位。
正如【表1】显示，家庭实质收入超逾2021年公屋入息限额两倍的公屋富户，由2006年为数18900个跃升至2021年共51580个。 同期，家庭实质收入超逾2021年公屋入息限额1至2倍的公屋租户，更由137080个增至244860个。 此15年期间，公屋租户的平均实质收入升幅达25%。
公屋租金低廉，富户并无诱因舍弃现居单位而迁往私楼，以致贫苦家庭难望入住公屋，而被迫居于空间狭窄、租金昂贵、安全设施欠奉的劏房。 从【表2】可见，家庭实质收入在2021年公屋入息限额以下的私楼租户，由2006年为数104860个增至2021年共165620个。 2011至2023年年底，公屋轮候时间则由2年延长至5.6年。
笔者建议的改革方案，将公屋租金在住户入息中占比提高至10%，而低收入住户的租金则维持不变。 以月入10万元的非长者3人公屋住户为例，月租将调高至1万元，接近市值租金，亦即不再受政府大幅资助而低至4000元。
这有助于促使公屋富户交还单位，流入私人住宅市场，而让公屋轮候名册的申请家庭得以上楼。 不仅公屋轮候时间会因而缩短，劏房需求亦将随之减低，低收入私楼租户所支付的租金同样会下跌。 如此低成本兼具效益的措施，足可立竿见影，为本港社会的弱势社群纾困解难。
在协助现居租户适应加租措施方面，当局可考虑发放现金补贴，通过递减形式为期数年。 若住户改为决定迁出，其所享福利亦不致大为减损。
至于公屋富户，则不必提供现金赔偿。 这类住户对于是否留在现居细小但廉租的公屋单位，抑或迁往环境较佳、租金较高的私人住宅居所，本来并无所谓。 加租只会诱使他们放弃公屋单位，却不会招致损失，所以毋须给予赔偿。
鼓励公屋富户在房屋阶梯拾级而上，难免引致中级私人住宅的租金和楼价向上，反过来又会削弱现居公屋租户的迁出诱因。 可幸的是，通过笔者下列第二部分的建议措施，有关问题就可加以抵消，令私楼楼价维持稳定。
即使将现金补贴计算在内，调整公屋租金亦不会对政府造成重大财政压力。 公屋富户流失，来自其单位租金的政府收入势将减少，皆因新租户收入较低，所付租金亦相应较低。 另一方面，留下的租户所付租金则会增加。 此消彼长之下，预期当局的净收入降幅有限，甚至有所增加。
下调居屋与租置计划补价
无论如何，以此方式收回公屋单位，必定较新建公屋进度快而成本低。 新建公屋不但单位成本高达约100万元，而且耗时经年。 本文倡议的改革可立即上马之余，亦可随政府适度分阶段实行；其中涉及的成本有限，更可透过笔者以下建议措施轻易抵消。
「居者有其屋」（居屋）计划资助中等收入家庭自置居所，购买计划下的新建房屋单位。 「租者置其屋」（租置）计划则可让部分公屋租户以大幅折让价购买现居单位。 两项计划都旨在促进住户在房屋阶梯向上流动。
然而，居屋业主必须补地价35%至50%，才可将其单位放租或出售。 由于补价金额不菲，总数达351000个居屋单位之中，仅有22%已完成补价。
同样，租置计划单位亦须先缴付补价，然后才可租售，补价率更高达82%至86%。 根据香港屋网（28Hse.com），一个租置计划单位市价约为200万元，亦即业主完成补地价程序，在公开市场售出单位后，仅得大约30万元。 收益如此之低，难怪总数达152000的已售租置单位中，已缴付补价者不足2%。
补价金额偏高令劏房危机加剧。 假使租置计划及居屋计划业主收入有所增加，高补价率却有碍其将单位转售或出租，因而不愿换购较高质单位，造成可供低收入家庭租住的小型单位供应 不足，而低档住宅市场供求失衡的困境不断恶化。 笔者在此提出第二部分建议：将资助自置居所计划规定的补价减半。
此一变革将带来多方好处。 首先，这将便于业主将单位转让或出租。 即使业主无意出售，物业亦较易用作投资或创业活动的抵押品。
第二，在收入较高住户愿意换购较高质单位的情况下，市面上的低档住宅供应将随之增加，楼价就会面临下行压力。 至于中型住宅如居屋单位，楼价下行压力将抵消上述第一部分建议中，公屋租金调整所致的楼价上行压力，楼价稳定性因而得以维持。 由于缺乏楼价上行压力加以抵消，与公屋相若的小型住宅楼价与租金无疑将随之下跌，此亦有助于特区政府实现为低收入市民提供可负担房屋的目标。
第三，随着较高收入住户换购较高质房屋，有关变革将在高档物业市场产生楼价上行压力，可抵消利率飙升而形成的楼价下行压力。 特区政府因而较能在高档物业市场达致楼价的稳定性。
第四，变革将为政府库房带来进账。 政府虽对缴付补价有所规定，但现时从中所得极微。 若降低补地价比率，反能令有意补价的业主增多，而惠及政府收入。
至于补价折扣率如何厘定，则可基于政府进账多多益善为原则。 举例来说，假使将居屋补价率由35%至50%降至20%之后，而补价居屋单位占整体居屋数量的比例随之增加20%；根据香港屋网，一般居屋 单位售价约为400万元，按此计算，政府库房可获560亿元额外进账，借此可新建5.6万个公屋单位，甚至轻易抵消公屋租金调整的财政成本，而公共财政盈余仍 甚为可观。
最后，在当前市道低迷情况下，通过激活楼宇买卖交易，亦能为地产从业员注入强心针。 总括而言，上述变革建议可谓有百利而无一害。
宏观政策影响
本文倡议当局调整公屋租金与资助置业计划的补价率，从而鼓励高收入公营房屋住户换购较高质私人住宅，将有利于低收入家庭脱离现居劏房的困境。 有关变革既能提升低档楼市的可负担程度，亦能抵消高档楼市因利率攀升与宏观经济环境不利而面对的楼价下行压力，况且亦不会加重政府财赤。
港澳办主任夏宝龙曾指出，2049年前香港要告别劏房；若推行笔者提出的变革措施，就能远在此期限之前解决相关问题。 房屋阶梯运作得以改善，无疑有助挽留人才，振兴经济增长，并减轻政治怨气。
鉴于上述变革险小利大，特区政府宜认真考虑予以落实。 当局若能提供相关行政数据，学界研究人员可据之计算其中涉及的效益和成本。
王柏林教授
港大經管學院經濟學、管理及商業策略助理教授
（本文同时于二零二四年二月十五日载于《信报》「龙虎山下」专栏）
