Rebuilding Housing Ladder to Narrow the Wealth Gap
一直以來,香港公共房屋政策都側重於透過提供公共租住房屋(下稱「公屋」),以解決社會的居住問題,卻忽略如何優化公屋政策來幫助租戶,尤其是年輕一代的置業需求,以致本地貧富懸殊問題日益嚴重。雖然公屋有助滿足低收入家庭的需求,但同時間亦把其中龐大的土地價值封鎖,租戶無法分享,未能隨着整體經濟增長而共享繁榮。
行政長官林鄭月娥於剛發表的2019年《施政報告》中指出,如重推「租者置其屋計劃」(租置計劃),短期內將令可供編配的公屋單位數目減少而延長輪候時間,故此暫時難以實行;但政府會盡快把目前在39個租置計劃屋邨中約4.2萬個未出售單位放售,平均定價約為評估市值的二折。若能悉數售出,香港整體置業率可望由2018年的49.2%微升至50.8%。但距離七成置業率的理想目標尚遠。
解封資產之道
報告亦宣布放寬首次置業按揭保險計劃的樓價上限,由現時最高九成按揭貸款的樓價上限400萬元及最高八成按揭的上限600萬元,分別調高至800萬元及1000萬元。以目前最優惠利率5.375%減2.75%為按揭利率,還款期30年計算,則一個樓價為800萬元的單位每月還款約需3萬元。假設置業住戶每月收入須為還款額雙倍,亦即月入需達6萬元。
放寬按揭樓價上限足令各專業界別的青年受惠,但對於大多數一般性行業的青年來說,踏上置業階梯的目標仍然遙不可及。要幫助低收入的公屋輪候家庭置業,則可提供「可租可買」或「先租後買」的期權。
租置計劃的原意是確保低收入公屋租戶可以擁有自己的物業,縮減本地貧富差距,為社會累積及創造財富。根據香港大學王于漸教授今年年初的研究分析,租置計劃更可帶動自置物業住戶的勞動參與率,提升家庭收入,促進家庭穩定性,並且創造整體經濟效益。但這些置業住戶如何可從中分享社會所累積的財富?關鍵在於以下兩方面。
首先,容許通過公開市場轉售公屋,從而釋放公營房屋的土地價值。按團結香港基金的估算,有關價值高達38990億元,相當於2016年本地生產總值的1.5倍【表】。如果政府加以解封,還富於民,不但對貧富懸殊問題產生立竿見影之效,更有助紓緩社會矛盾。
再者,鎖定居者有其屋(居屋)和租置計劃單位的補價。政府資助出售房屋的流轉率近乎零,主因是補地價制度與公開市場的市值掛鈎,補地價金額隨樓價上升,大大窒礙了此等單位的流轉率,無助改善公屋資源錯配的問題。團結香港基金的資料顯示,2017年,在32萬個居屋單位中,有77%未補地價,而13.5萬個租置單位中,未補地價比例更達99%。故此,為協助業主補地價而成為「真業主」,政府應考慮把現有及新落成單位的補價鎖定在單位出售當日市值,以免隨樓市上升。
政治取向關鍵
2019年年初,美國史丹福大學學者Andrew Hall及Jesse Yoder發表研究報告,發現置業有助促進個人參與地方選舉,若是關乎切身政策規劃的選舉,業權人的投票率更大幅增加兩倍。業權對政治參與度的影響力亦隨一己房價上升而增加。這項研究顯示,個人經濟境況對政治理念和行為影響顯著,而已置業者所以對美國政治別具影響力,部分原因在於坐擁物業,往往令人關心政治,積極參與。
香港樓價自九七回歸以來,一直影響市民對生活的滿意度,以至其對政府的信任程度。舉例來說,不少市民懷疑官商勾結,甚至不相信政府真有決心遏抑樓價不斷上漲,有關情況因年齡組別而異。本地學者Kevin Wong、Victor Zheng及Po-san Wan在2016年的研究發現,樓價較高雖會增加市民的政治信任,但對行政長官的評級卻有負面影響,25歲以下年輕人更因而減低對政府的滿意度。換言之,最近20年來的經濟發展及樓價趨勢,未能為年輕人帶來明朗的前景。
2016年,Castro Campos等人的研究更發現,只有18%的大學生有信心在可見將來置業;資產價格的上漲遠遠超過了教育或人力資本的回報。即使是教育程度及收入高的年輕人,也會對自身財務前景感到悲觀。現實是大多數大學畢業生並不富裕,其工資增長遠遠落後於樓價升幅,只能望樓興嘆。更有甚者,他們因工資水平超出輪候公屋的資格,而被困在資產價格上漲和教育收益下降的夾縫中,久而久之,難免會被迫在政治上傾向激進,本土主義應運而生。
置業與政治取向有莫大關連,施政方向錯誤,更足以動搖到社會的長遠穩定。當前社會的政治爭拗,主要出現在年輕人和中老年人,以及已置業和未置業者之間。就這一點Wong及Wan在2018年的研究清楚指出,雖然收入水準和教育程度對其政治取向沒有明確影響,30歲以下的年輕人普遍支持本土派,而在本港出生者一般傾向支持泛民而非本土或建制派。同時,相對於未置業者,已置業者大都贊同和踴躍投票支持建制派而非泛民或本土派。
撥亂反正契機
滿足房屋需求是政府一直面對的難題。基於人口不斷增加,為改善本地居住環境,房屋協會在1960年代興建了超過18000個公屋單位,遍布港島、九龍及新界。1970年代的房屋階梯有利於社會穩定和經濟成功,讓市民累積財富及分享繁榮;隨着大型私人屋苑陸續落成,昔日公屋家庭較易上游到私樓階層。
80年代開始,中國經濟改革及對外開放以至全球化現象,香港人財富以至對私人樓宇的需求日增,導致香港樓價飆升,公屋租戶和私樓業主戶的財富差距開始擴大。樓市炒風延續至1997年亞洲金融風暴前夕,即使家庭收入與樓市升勢完全脫軌,樓價仍持續上揚,市民無法置業。直至2003年,樓價下跌逾六成【圖】,以致衍生十多萬個負資產戶,市民置業需求亦隨之下滑。
2004至2008年間,政府減少土地供應,私樓落成量低,樓價重拾升軌。但2008年金融海嘯期間,樓價一度大跌三成。後來大量熱錢流入,本地樓價不斷飛升,家庭收入中位數則停滯不前,以致房屋階梯斷裂,低收入家庭向上流動無望。已置業家庭則繼續累積財富,貧富懸殊因而加劇。沒有資產的青年對現實不滿而前景又不明朗,深化社會矛盾;近月以來,更因反修例風波觸發示威浪潮,釀成社會分歧白熱化。特區政府能否重建置業階梯,為年輕一代人帶來新希望,無疑是房屋政策的重中之重。
公營房屋單位數量 | 按租置計劃及居者有其屋單位二手市場價格計算的房屋估值(億元) | 按公開市場價格計算的房屋估值 (億元) | 房屋資本的預計增加價值 (億元) | |
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租住公屋 | 759,000 | 0 | 29,540 | 29,540 |
租置計劃 | 130,000 | 2,030 | 5,070 | 3,030 |
居者有其屋 | 251,000 | 9,120 | 15,530 | 6,410 |
所有公營房屋 | 1,140,000 | 11,150 | 50,130 | 38,990 |
佔2016年本地生產總值份額 | 44.8% | 201.3% | 156.5% |
資料來源:團結香港基金
資料來源:政府統計處
謝國生博士
香港大學經濟及工商管理學院金融學首席講師、新界鄉議局當然執行委員
(本文同時於二零一九年十月廿三日載於《信報》「龍虎山下」專欄)