![數據剖析香港物業市場大局 – 上篇](https://www.hkubs.hku.hk/wp-content/uploads/fly-images/215866/HKEcon_0717_4x3-847x560-c.jpg)
數據剖析香港物業市場大局 – 上篇
數據如山,如何拆解香港的宏觀經濟大局?現今數據科學盛行,不同人士透過不同數據,運用不同方法,比較不同參考點,各自達至涇渭分明的結論。筆者認為,要掌握經濟的發展大局,需要運用經濟時間序列,以一目了然的圖表作切入點,結合一致的相關理論,才能呈現各個經濟範疇的發展趨向和前景。因篇幅所限,本文上篇將根據香港物業市場數據,利用圖表分析這些市場歷來的表現和今後所面對的挑戰;下篇則會就金融領域和旅遊業作出分析。
眾所周知,住宅物業市場在過去數十年迅速騰飛;儘管期間出現一些波動,但長期趨勢是住屋需求增加、樓價上揚。【圖1】顯示自2004年低谷至2021年高峰,本港整體樓價上漲近6倍。驅動樓價上升的主因之一是經濟發展。作為國際金融中心和商貿樞紐,香港吸引了大量海外企業和人才,造成對住宅單位需求甚殷,因而推動樓價向上。
另一因素是土地供應有限。香港人口超過750萬,且持續增長;而新住宅開發空間有限,單位落成量減少【圖2】。基於住屋供不應求,買家競爭激烈的情況,自然推動樓價攀升。多年來,自置居所比率僅維持在大約五成水平【圖3】。
在2010年代,為免熾熱的市場氣氛進一步推高樓價,特區政府施行多項辣稅和監管措施抑制需求,以致期間樓市成交量顯著下跌【圖4】。然而,各項辣稅已在2024年撤銷。
利率走向、市場氣氛、政府政策等因素,都會導致樓市波動。長期而言,香港的經濟增長和土地供應量不足,將會繼續帶動長遠樓價上漲。樓市發展仍是經濟增長的一大動力,政府既要防止樓價持續居高不下而使市民置業困難之餘,亦須避免一如1997年般樓市大跌,因而引發長期經濟衰退的風險。
至於非住宅物業市場,香港作為國際金融中心,其低稅制、健全的法律制度和透明的監管框架招徠了中國內地公司、跨國企業和金融機構來港拓展業務,增加對寫字樓的需求。
在零售舖位方面,香港位處通往中國內地和其他東南亞市場的戰略位置,吸引尋求在區內開展業務的國際零售商落戶。訪港旅客(尤其是內地旅客)有助刺激零售舖位的需求,尤其是銅鑼灣和尖沙咀等購物熱點。此外,本港的高人均收入亦有助推動高端和奢侈品牌零售舖位的發展。
在分層工廠大廈方面,由於土地供應不足、樓價高企,這些容納製造、倉儲等多種輕工業活動的多層工業建築,為中小企、創意及文化產業、創科企業等提供租金可負擔且便於營運的場所。凡此種種,都促使非住宅物業的需求和長遠價格上漲【圖5至圖7】。
隨着非住宅物業價格持續飆升,企業(尤其是中小企)愈來愈難以負擔高昂租金。同時,地緣政治引致營商環境變差、內地旅客消費模式改變,以及來自粵港澳大灣區日益激烈的競爭,使近年非住宅物業價格受壓,寫字樓和零售舖位均錄得高水平的空置率【圖8】。
何志培博士
港大經管學院經濟學講師
(本文同時於二零二四年七月十七日載於《信報》「龍虎山下」專欄)