信報龍虎山下專欄

招標設計得宜 買賣兩方雙贏

近來一手住宅單位以招標方式發售，蔚然成風，做法備受爭議。與公開發售不同，招標不是一般買家能掌握的機制。公開發售先由發展商發出價單，然後由買家從中按次序揀選單位，最後決定入市與否。揀樓和入市當然是重大決定，但純屬買家的個人決定，不能假手於人。

招標則由買家各自向發展商出價；收到買家出價後，發展商才決定出售或收回單位（即流標），或延長截標期限。在招標過程中，買家要作出種種盤算，包括預計出價是否高於其他買家、發展商會否收回單位或延長招標期限等；往往非一般買家所能應付。有些發展商更採用即日招標、即日截標模式，把招標時間縮短至3小時，買家要在短時間內作出複雜而重大的決定。部分買家為了爭取中標機會，唯有盡量提價入標。很明顯，招標對買家十分不公平，做法有很大改善空間。

扭轉濫用風氣

第一，發展商應逐一列出招標單位底價，讓有意入標的買家篩選單位入標。這亦可促使發展商提供以下保證：如某單位入標價為其底價或以上，就必定會出售該單位；如某單位所有入標價皆低於其底價，發展商才有權不出售該單位。換言之，釐定底價足以防止發展商任意製造流標，從而增加招標透明度。

現時《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須在公開發售前最少3日公布價單，但此規定不適用於招標發售，是明顯的漏洞。政府應立即修例，規定發展商在招標發售前最少3 日，列出招標單位名單及各單位底價，防止發展商濫用招標（如即日招標、即日截標模式），而剝奪買家3日揀樓和考慮入市的時間。

第二，政府還應規定最短截標時限，讓買家有足夠時間準備，以便決定入標價。

第三，發展商應清楚列明截標時限（不能少於最短截標時限）。如在截標前，所收某單位入標價為其底價或以上，發展商必須出售該單位；如所收入標價皆低於其底價，則發展商才有權延長截標時限。要是延長時限，發展商就應給予已入標買家足夠時間選擇退標與否，或修改其入標價。如此一來，可防止發展商任意延長截標時限，也足以提高招標透明度。

上述建議旨在防止發展商濫用招標，買家不必再任人魚肉，為求中標而盡量提價入標。此外，招標方式本身也有問題，其中包括：即使買家有充分時間考慮，能冷靜分析發展商的招標名單和底價，然而要預計其他買家的入標價毫不容易，導致決定入標價位依然十分困難。買家的入標價互相牽連，實在是一個雞與雞蛋的問題。

知所進退之道

以上雞與雞蛋是關乎「首價招標」（first-price auction）的問題，而首價招標是最常用的招標機制，以價高者得為原則，由最高價者支付其出價成交（大前提是最高價高於賣家底價）。要解決此問題，必須改動首價招標機制。1996年諾貝爾經濟學獎得主William Vickrey，就曾提出一個微妙改動：招標依然是價高者得，但成交價由最高價改為次高價（大前提是次高價高於賣家底價），成為「次價招標」（second-price auction），又名「Vickrey招標」。

次價招標和首價招標表面上分別不大，但Vickrey 從中發現以下驚人結果：次價招標讓所有買家只需按各自真正價值出價，無需理會其他買家如何出價。要理解Vickrey這一發現不難，當中邏輯可用以下兩段文字說明（無需數學）。

首先，買家以自己的真正價值出價而中標，即他的出價是最高價，而他所支付的只是次高價（此為次價招標特點），便能得到較高的真正價值。如果他提高出價，他還是中標，還是支付次高價，結果一樣。如果他降低出價，他可能仍然中標（即出價仍然高於次高價），仍然支付次高價，結果一樣；他也可能落標（即出價低於次高價），得不到任何價值。由此可見，買家不以自己的真正價值出價，只會弄巧反拙，甚至反勝為敗。

其次，買家以自己的真正價值出價而落空，即他的出價/真正價值低於最高價，而得不到任何價值。如果他降低出價，他還是落空，結果一樣。如果他提高出價，他可能仍然落空（即出價仍然低於最高價），結果一樣；他也可能中標（即他的出價創新高，高於原本最高價），原本最高價變成他支付的次高價，但他的真正價值低於原本最高價，結果得不償失。同一道理，買家不以自己的真正價值出價，只會弄巧反拙。

Vickrey把首價招標改為次價招標，便為買家解決極難的出價問題。原來次價招標並非Vickrey所創，早已在郵票拍賣範疇沿用多年，而且行之有效。近年興起網上拍賣，也以次價招標為主。次價招標能否取代首價招標成為主流？「積極有為」的政府可視之為一項挑戰，甚或一個機遇，積極推動次價招標，為買家化解出價難題。

另一方面，發展商可主動採用次價招標，讓中標買家只需支付次高價（低於他的出價），便能購入心儀單位。次價招標的設計發揮「留有餘地」智慧，是一個「不貪心」機制，形象正面。如果發展商主動採用次價招標，定可改善其「賺到盡」負面形象。

除了改善形象，次價招標對發展商有更實質的好處。2007年諾貝爾經濟學獎得主Roger Myerson推斷，若賣家志在增加預期收入（expected revenue），最佳機制就是次價招標，加上一個「合適」底價的組合。（「合適」底價可用（大）數據分析推算，不在本文討論範圍之内。理解Myerson的研究結果需要一些基本的微積分和概率論，也超越本文範圍。）俗語所謂「貪字得個貧」，原來「留有餘地」真的可讓發展商創造雙贏局面。

程騰歡 香港大學經濟及工商管理學院副教授
（本文同時於二零一九年五月一日載於《信報》「龍虎山下」專欄）